Autor: Sección Ahorro e Inversión – Finanzas Personales.

Al momento de hacer una inversión en finca raíz surge una pregunta inevitable, ¿apartamento o casa?, ¿cuál es más rentable?; con la información disponible que publica el Departamento Administrativo Nacional de Estadísticas, DANE, se puede concluir cuál de estas opciones inmobiliarias es la que presenta una mayor rentabilidad.

La pregunta de los colombianos que destinan sus ahorros para la compra de vivienda nueva es qué será mejor ¿Comprar una casa o un apartamento? Y algunos miran como alternativa la compra de un inmueble nuevo, porque al ser el primero, quieren estrenar. Otros lo verán como una opción para invertir, entonces se ponen juiciosos a revisar la rentabilidad de este negocio. Quieren, como todos los que invierten, comprar a un precio más bajo del que van a vender.

Pero ¿en dónde está esa información? Bueno, una alternativa es ir con los amigos, los familiares y personas que hayan adquirido vivienda. Entonces, dependiendo de cada caso empezarán a escuchar que alguien compró un apartamento de $200 millones  y después de unos años logró venderlo en $500 millones. Una ganancia de $300 millones con el paso del tiempo. Aunque, también habrá qué ver ese vendedor cuánto pagó por cuotas de su préstamo de vivienda, el impuesto predial, los servicios, reparaciones y cualquier otro costo adicional para así calcular la valorización de la casa o apartamento.

Otra alternativa es acudir a las fuentes oficiales de información, que para eso está el DANE y su Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN). Pero antes, es importante mirar otras cifras, como por ejemplo, la dinámica de colocación de crédito de vivienda en 2017. De acuerdo a Asobancaria (entidad que representa a los bancos del país), en 2017, el número de los desembolsos apoyados por los programas de Gobierno relativos a Vivienda fue de 79.459, lo que representa el 53% del total de las operaciones para financiar vivienda nueva en este año, con un monto cercano a $4,5 billones, lo que corresponde al 30% del valor de esas misma operaciones.

El programa de Vivienda de Interés Prioritario para Ahorradores terminó de ejecutarse en 2017 y buscaba facilitar el acceso a una vivienda nueva de hasta 70 salarios mínimos mensuales (Vivienda de Interés Prioritario – VIP), a los hogares con ingresos menores o iguales a 2 salarios mínimos mensuales.

La resolución 994 de 2017 de Fonvivienda estableció para 2016 y 2017 el otorgamiento de 20.705 y 27.700 coberturas, respectivamente. Para ese último año, se asignaron 20.346 coberturas, es decir, el 73%, cifra similar a la de 2016, cuyo número de coberturas fue de 20.705, equivalentes al 98% de su meta. En valor, los desembolsos de VIPA representaron $455 mil millones en 2017, lo que significó un crecimiento de 3% nominal respecto al valor de los desembolsos de créditos asociados a este programa en el 2016, que en ese entonces ascendió a $442 mil millones.

El programa Mi Casa Ya – Cuota Inicial funciona desde el 2015 y se estima que finalice en 2019. Su objetivo es facilitar el acceso a vivienda VIP o VIS nueva a hogares con ingresos iguales o menores a 4 salarios mínimos. La resolución 0666 del 2017 de Fonvivienda, vigente al finalizar el 31 de diciembre del mismo año, estipuló que el número de coberturas para los años 2016 y 2017 en el segmento VIS serían de 5.575 y 16.579, respectivamente.

Para el segmento VIP, dicha resolución dispuso que las coberturas se empezarían a asignar en 2017 con un número inicial de 2.000 para ese año. Este programa tuvo avances importantes durante el último año. Por medio de Mi Casa Ya – Cuota Inicial, en 2017 se desembolsaron 10.951 créditos para VIS y 136 para VIP, lo que correspondió a una ejecución de 66% y 7%, respectivamente.

Lo anterior representó un incremento de 96% en el número de créditos desembolsados en ese primer segmento. En valor, en el segmento VIS se pasó de desembolsar $262 mil millones en 2016, a más de $535 mil millones en 2017, lo que equivale a un incremento de 104%. Para el segmento VIP, el programa desembolsó $3.500 millones en su primer año de funcionamiento.

¿Entonces es más rentable casa o apartamento?

Volviendo al tema del DANE, el IPVN es útil para saber qué ha pasado con un promedio de precios de la vivienda nueva en las principales ciudades del país y sus áreas urbanas. Por ejemplo, cuando se toma el dato de Cundinamarca, comprende los municipios de Cajicá, Chía, Cota o Facatativá. Además menciona a Bogotá y Cundinamarca (subsector 2) y Bogotá más Soacha.

Cabe aclarar que el IPVN es un indicador derivado del Censo de edificaciones que busca estimar la evolución de los precios promedio del metro cuadrado de la vivienda nueva en proceso de construcción y hasta la última unidad vendida. Los resultados incluyen variables de índices por tipo de vivienda (casas y apartamentos). En total la cobertura geográfica incluye 53 municipios de dieciséis áreas urbanas y metropolitanas.

Es decir, se toma un periodo, que puede ser anual o trimestral, para saber en cuánto se ha encarecido o desvalorizado la venta de unidad nueva de vivienda. Por ejemplo, en el primer trimestre de 2018, este índice tuvo una variación trimestral de 2,10%, mientras que en el mismo trimestre pero de 2017, esta alza fue de 1,81%.

Lo que le interesa más a usted es mirar cómo le fue al segmento de casas y apartamentos nuevos y cuál mostró un mejor desempeño. De acuerdo al DANE, en el primer trimestre de 2018, el Índice de precios de vivienda nueva de los apartamentos y casas presentó variaciones trimestrales de 2,16% y 1,34%, respectivamente. En el mismo trimestre de 2017 las variaciones fueron 1,78% y 2,34%, respectivamente. Como se puede observar, mientras hace un año, las casas nuevas tenían la tendencia de aumentar su precio más rápido, hoy es al revés y son los apartamentos los que, comparado con el trimestre de un año atrás, muestran mejor evolución de precio.

Por ciudades, en la investigación, las ciudades que en su conjunto muestran un mayor incremento en los precios de vivienda nueva son Pasto, Pereira, Bogotá-Soacha y Cali. De otro lado, en las ciudades donde el valor de las unidades nuevas habitacionales ha caído son Neiva y Villavicencio, como muestra el siguiente gráfico.

Por eso, piénselo bien antes de hacer esta inversión. No solo tiene que mirar aspectos como el sector, el estrato, la infraestructura, el acceso a servicios. Al momento de tomar la decisión de tener vivienda propia como inversión, más si va a comprar nueva, hay que tomar en cuenta todos los factores, incluso si desea comprar casa o apartamento.